Immobilier : acheter à deux, ce qu’il faut savoir

L’achat d’une maison ou d’un appartement en commun est une grande décision dans la vie d’un couple. Mais quand vous n’êtes pas mariés, que vous soyez simples concubins ou même pacsés, il est nécessaire de se protéger et d’anticiper une éventuelle séparation, voire même un décès.
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Quelle est la situation entre concubins lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Que ce soit en matière de succession et de donation lors d’un achat, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre.

Il faut donc prévoir des aménagements juridiques pour régler deux situations :

  • Le partage du logement en cas de séparation des concubins,
  • La protection du concubin survivant en cas de décès de l’autre concubin.

Deux solutions sont utilisées le plus couramment.

La première consiste à acheter le logement en indivision volontairement avec établissement d’une convention d’indivision :

Les concubins sont considérés comme propriétaires indivis du logement pour moitié, auquel cas nul ne peut prétendre au remboursement d’un éventuel trop-versé, si l’un apporte plus que l’autre.

Toutefois ATTENTION si l’achat est fait aux deux noms alors qu’un seul apporte les fonds ou rembourse l’emprunt, le fisc pourra considérer qu’il y a donation et taxer en conséquence cette transmission à titre gratuit sans abattement et au taux le plus fort de 60%.

A NOTER : Quand les concubins n’ont pas choisi le régime de l’indivision, ils sont censés être propriétaires par moitié si leur quote-part n’est pas précisée dans l’acte d’achat. Mais celui qui a versé plus de ses fonds personnels pourra éventuellement obtenir une indemnité en cas de litige et demander le remboursement à son ex concubin…

La seconde solution est la création d’une SCI qui est un véhicule d’organisation juridique, d’une très grande souplesse :

La création d’une société civile immobilière est plus pérenne et plus organisée que l’indivision.

Les deux concubins créent une SCI qui achète le logement. Chaque concubin reçoit des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la société.

En cas de séparation des concubins, dans une société civile immobilière, la valeur du bien est divisée en parts sociales, ce qui facilite le partage. La vente du bien par la SCI est décidée à la majorité simple, sauf clause contraire des statuts.

En cas de décès de l’un des concubins, ses parts reviennent à ses héritiers. Le concubin survivant risque alors d’être contesté dans l’occupation du logement.

D’autres mécanismes sont utilisés pour permettre aux concubins d’acheter un logement en commun en toute sécurité (la tontine par exemple) :

La clause de tontine est une clause insérée dans l’acte de vente qui prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire. Ainsi, après le décès d’un concubin, le concubin survivant recouvre l’intégralité de la propriété du bien avec effet rétroactif au jour de l’acquisition du bien. Les effets de la tontine sont donc extrêmement puissants. Le concubin survivant est très protégé au détriment de ceux des héritiers du défunt.

Quelle est la situation d’un achat d’un bien immobilier entre partenaires pacsés ?

Pour un pacs conclu avant le 1er janvier 2007 :

Les biens acquis après la conclusion du Pacs sont réputés indivis par moitié. A chaque fois qu’un partenaire achète un bien, l’autre est présumé propriétaire pour moitié.

Les partenaires peuvent, dans l’acte d’acquisition, stipuler une autre répartition dans l’indivision (70/30 par exemple) ou encore que le bien appartiendra à l’un ou l’autre des partenaires.

Pour un pacs conclu depuis le 1er janvier 2007 :

La séparation des patrimoines est le régime par défaut mais il est possible de conclure un pacs en optant pour un autre régime : communauté réduite aux acquêts, communauté pour certains biens seulement en rédigeant un contrat de pacs plus élaboré et protecteur que le pacs largement utilisé, qui en outre aura la faculté de régler les situations de décès comme de séparation.

Par exemple, il est possible de prévoir une option pour un régime d’indivision. Les partenaires peuvent opter pour ce régime d’indivision dès la signature du Pacs ou par une convention modificative ultérieurement. A compter de l’option, les biens achetés par les partenaires sont présumés appartenir indivisément pour moitié à chaque partenaire.

Même dans le cas d’un pacs simple, rien n’empêche les partenaires d’acheter certains biens en commun lors de la signature de l’acte d’acquisition du bien mais à défaut d’une véritable organisation de l’indivision, celle-ci suivra l’insécurité de l’indivision légale avec sa célèbre maxime « nul n’est censé rester dans l’indivision ».

Il est possible de créer une SCI pour l’achat de ce bien en organisant les droits et obligations de chacun, notamment en cas de décès (prévoir des clauses protectrices pour le partenaire survivant) ou de séparation.

De même il est possible de recourir à la clause de tontine y compris dans les statuts de la SCI.

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